Основания для расторжения договора купли-продажи
Регистрационная палата может отказать в регистрации договора купли-продажи, если стороны не указали в договоре купли-продажи следующих обременений на квартиру, в том числе зарегистрированных в ЕГРП:
- залог,
- аренда,
- сервитут,
- права требования в судебном порядке,
- права третьих лиц.
Если одна из сторон требует расторжения уже зарегистрированного договор купли-продажи квартиры, то необходимо существенное основание для расторжения. Например, неисполнение сторонами условий контракта. Возможность и вероятность расторжения договора купли-продажи по суду определяется тем, как составлен документ, выполнением условий и соответствия договора законодательству РФ.
Прерывание регистрации договора купли-продажи. Как предотвратить расторжение договора
Также можно попытаться прервать регистрацию договора купли-продажи квартиры на этапе рассмотрения документов государственными органами. Этим правом чаще всего пользуется продавец имущества, причины могут быть абсолютно разные.
Во избежание расторжения договора купли-продажи квартиры юристы нашего агентства рекомендуют вносить в договор купли-продажи квартиры следующий пункт:
«В соответствии со ст. 401, п. 4 ст. 421, ст. 460, ст. 461, ст. 475 и п. 1 ст. 476 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА, а также вследствие предъявления претензий третьими лицами к ПОКУПАТЕЛЮ, в том числе в результате нарушения прав третьих лиц при приватизации квартиры и изъятия квартиры у ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ обязуется в течение трех месяцев с момента расторжения настоящего договора или вступления в законную силу решения суда о признании настоящего договора недействительным, приобрести ПОКУПАТЕЛЮ за свой счет равноценное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе г. Москвы или предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья на рынке недвижимости на момент расторжения договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением указанной квартиры. При этом квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков».
Данный пункт сокращает до минимума риски покупателя. Особенно в тех случаях, когда сумма сделки занижена сторонами сознательно и проходит до 1 миллиона рублей.
Приостановление регистрации договора купли-продажи квартиры
В соответствии с законом регистрацию проводят не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и необходимых документов. Но в некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или в ней может быть отказано. Приостановление может также произойти по инициативе государственного регистратора при возникновении у него сомнений в наличии оснований для регистрации прав, а также в подлинности документов.
Регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителя о приостановлении. Оно допустимо не более, чем на месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, послужившие приостановлению, в регистрации откажут.
По заявлению правообладателя или сторон сделки регистрация может быть приостановлена на срок, указанный в заявлении, но не более чем на три месяца. В заявлении необходимо указать причины приостановления, а также его срок. Подача заявления о приостановке прерывает течение срока государственной регистрации.
Решение или определение суда приостанавливает государственную регистрацию на неопределенный срок. Связано это с тем, что продолжительность приостановки зависит не от действий государственного регистратора или действий правообладателя, а только от окончания производства в суде по данному делу.