Рынок аренды недвижимости Москвы в 2017 году: тренды, цены, особенности аренды жилья иностранными сотрудниками

Цены на рынке аренды квартир во второй полугодии 2017 года в Москве в основном имеют тенденцию к снижению.

Исключение составляют лишь центральные и престижные районы столицы, которые во все времена остаются востребованными на рынке аренды. Иностранные специалисты, сотрудники посольств и дипломатических представительств, как правило, для проживания выбирают именно эти районы: Арбат-Кропоткинская и Тверская-Кремль.

По данным портала lenta.ru, опубликованным в начале декабря 2017 года,  средняя цена аренды элитного жилья подешевела на 5-10% . Но, традиционно,  снижение ставок не касается вышеуказанных районов, так как они являются основными ареалами поселения среди экспатов, следовательно,  цены на квартиры здесь стабильно высоки.

Для составления рейтинга самых востребованных районов в исследовании портала www.irn.ru были взяты  варианты квартир со следующими характеристиками: квартира с двумя-тремя спальнями площадью 130-170кв. м в дореволюционном или сталинском доме, с европейским ремонтом, 1-2 ванными комнатами, свободным паркингом  или паркингом в  закрытом дворе.
 
В 2017 году по стоимости на вышеописанный «типовой» объект лидируют районы Арбат, Кропоткинская, Патриаршие Пруды и  Тверская,  где квартиры сдаются в среднем за 200-240 тыс. руб. /мес. и в Замоскворечье за 180-220 тыс. руб. / мес.

Квартиры в евродомах с подземной парковкой и мебелью стоят на 15-25% дороже в зависимости от статуса дома, качества мебели и декорации квартиры. 

Собственники квартир в центре Москвы высоко ценят свою недвижимость, они не торопятся опускать цены. Три года назад, когда был  резкий рост курса евро и доллара, выросли и арендные ставки в рублях, но рынок постепенно отрегулировал цены в соответствии с новыми реалиями. Сначала собственники  "уронили" рублевые ставки (в прошлом году динамика по десятке топовых районов составила всего минус 3,8%),  но во второй половине 2017 года Арендодатели имеют достаточно предложений от потенциальных Арендаторов и зачастую не готовы идти на уступки. Они предпочитают дольше искать арендатора, но ставку не снижать. 

Топ-3 самых дорогих квартир в центре Москве в декабре 2017 года
Самая высокая цена аренды квартиры составила в декабре 2017 года  1 765 тысяч рублей в месяц за квартиру площадью 275 кв. м в доме 11 в Большом Левшинском переулке. 
Квартира находится в историческом центре Москвы, в элитном клубном жилом комплексе «Дворянское гнездо». Территория охраняется, ведется видеомониторинг периметра, есть подземная парковка.      

 фото квартиры в ЖК «Дворянское гнездо» в Большом  Левшинском переулке, дом 11

На втором месте рейтинга квартира со ставкой 700 тыс. руб. в районе Арбата, в     1-ом Смоленском переулке, 17. Жилье площадью 205 кв. м находится в клубном жилом комплексе ЖК «Новопесковский». 

В квартире выполнен авторский ремонт в европейском стиле. Установлена приточно-вытяжная вентиляция с фильтрацией воздуха. Территория комплекса огорожена и круглосуточно охраняется. В стоимость входит машиноместо в подземном паркинге.

 фото квартиры в ЖК «Новопесковский» в 1-ом Смроленском переулке, дом 17

Третье место у апартаментов  в Богословском переулке, 12 А: меблированное жилье площадью 126 кв. м в ЖК «Сытинский» сдается за 650 тыс. руб. 
Дом оснащен современными инженерными системами. В цену включено машиноместо в подземном паркинге.

фото квартиры в ЖК «Сытинский» в Богословском переулке, дом 12А

При этом согласно публикации издательского дома «Коммерсант», жить в Москве экспатам становится все дешевле: в прошлом году Москва занимала 50-е место, а в нынешнем российская столица оказалась на 67-й строчке. Так, современная студия с дизайнерским ремонтом или двухкомнатная квартира в центре стоит среднем всего  110,000 рублей (1,580 Евро).

Особенности аренды жилья иностранными сотрудниками в 2017 году
Что касается, особенностей аренды в центре Москвы именно экспатами, отметим, что  около 30 процентов арендаторов в столице хотели бы снять пустые или минимально меблированные квартиры, при этом доля квартир, предлагаемых в аренду без мебели, мала и колеблется от 10 до 15 процентов от общего объема предложения на рынке аренды.  

До кризиса основными местами расположения пустых и дорогих квартир в Москве считались Патриаршие пруды, районы близ международных школ (Крылатское, Сокол и прочие). Но сосредоточия квартир без мебели в том или ином районе нет и быть не может: это штучный товар, появляющийся на рынке из-за личных обстоятельств. В зависимости от условий договора,  оплата за это возлагается  на Арендодателя или Арендатора.

В отношении сроков договоров, по-прежнему иностранные граждане предпочитают долгосрочные контракты длительностью от одного до трех лет с фиксированной арендной ставкой, оплачиваемой в той валюте, в которой сотрудник получает заработную плату. 

Жесткое требование фиксации арендной ставки на длительный срок аренды, как правило, является критическим фактором при принятии решения о сотрудничестве с Арендатором. Причиной тому является опасения собственников, связанные с возможными поворотными изменениями в экономике Российской Федерации, в том числе риски высокой инфляции, при одновременной невозможности расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. 

Вместе с тем, затруднительным для собственников фактором при  заключении договора на длительней срок является необходимость регистрации договора аренды в Федеральной службе государственной регистрации «Росеерестр». Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества (в том числе жилья), заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. Регистрация предполагает сбор обширного пакета документов, трату большого количества времени на бумажную волокиту, что не всегда является приемлемым для Арендодателя.

Еще одним условием, которое не всегда легко принимают собственники квартир в центре Москвы – аренда без внесения страхового депозита, что бывает неотъемлемым условием контрактов посольств. Так уж повелось, что в центре квартиры чаще всего с высококачественной отделкой и оборудованием и стоимость аренды не всегда может компенсировать поломки дорогостоящих деталей интерьера и оборудования. 

Таким образом, для приведения сделки в  соответствие с важнейшими требованиями договоров иностранных компаний необходимо согласовывать контракты с собственниками  квартир по трем принципиальным условиям: 

1.    Заключение договора без изменения цены в течение нескольких лет аренды. 
2.    Отсутствие страхового депозита равного одной месячной арендной ставке.
3.    Поиск немеблированных квартир или осуществление переговоров с собственниками с целью вывоза мебели из подходящих объектов. 

Источники: 
1.   www.irn.ru
2.   www.rbc.ru
3.   dom.lenta.ru
4.   www.kommersant.ru 
5.   www.rbth.com
6.   mskagency.ru
7.   mk.ru