Период экспозиции московских вторичных квартир сократился в 2020 году на фоне высокого спроса на жилье. В декабре он достиг 48 дней — самого низкого результата с 2012 года. Некоторые московские квартиры находили покупателей в считанные дни, а иногда и часы.
Мы расскажем вам, какие квартиры были самыми популярными, а какие трудно было продать, несмотря на общий ажиотаж на рынке жилья.
Продано за неделю
Высокий спрос в 2020 году с московского рынка новостроек переместился на вторичный рынок. Низкие процентные ставки по кредитам и депозитам, а также колебания валютных курсов стимулировали россиян покупать больше жилья. В результате срок экспозиции квартир достиг минимальных значений — некоторые лоты ушли через пару дней. Хотя в разгар пандемии, когда показы были невозможны и госорганы не работали, этот показатель, наоборот, достиг максимальных значений.
Период экспозиции - это период с момента выхода квартиры на рынок до момента ее продажи. Например, квартиры, проданные в январе 2020 года, находили своего покупателя в среднем за 65 дней.
Некоторые объекты, выставленные до апреля, когда начался период самоизоляции, имели длительный период экспозиции, потому что были трудности с показами и встречами. Весной в основном были завершены сделки, дошедшие до финальной стадии, а летом мы получили средний срок экспозиции 120 дней. Это очень много — обычное время экспозиции составляет около 90 дней.
Во второй половине 2020 года средний срок экспозиции на московском вторичном рынке начал снижаться по мере роста активности покупателей. Осенью, когда началась шумиха, выставленные по разумной цене объекты были распроданы в считанные дни. В декабре период экспозиции был сокращен до 48 дней, что является минимальным результатом за время систематических наблюдений с ноября 2012 года.
Пик роста спроса пришелся на осень, затем активность покупателей стала снижаться. По статистике, в январе текущего года количество авансов, полученных на покупку вторичного жилья, сократилось на 35% по сравнению с январем 2020 года и вдвое — к декабрю. Эти изменения отразились и на среднем времени экспозиции, которое начало расти.
Средние сроки экспозиции квартир на вторичном рынке Старой Москвы
Если в начале года квартиры на вторичном рынке продавались за месяц, то в конце года — за неделю-две. Если говорить о постковидном периоде, то в это время рынок превратился в гонку за недвижимостью. Для некоторых лотов срок экспозиции был сокращен до пяти-семи дней, а некоторые объекты ушли через пару часов, потому что рост цен опередил рынок, и фактический объем предложения сократился. В феврале такой активности на вторичном рынке жилья нет, что вполне объяснимо и в основном связано с сезонностью.
Что ушло быстрее всего
Определяющим фактором в сроках продажи жилья была адекватная рыночная цена, отсутствие юридических проблем и обременений, а также хорошая ликвидность. Самыми популярными товарами на вторичном рынке стали самые доступные объекты — одно-и двухкомнатные квартиры в старых границах Москвы стоимостью 8-10 млн рублей. Именно среди таких лотов дефицит образовался наиболее быстро.
Наибольшей популярностью пользуются квартиры с хорошим расположением, в новых домах (кирпичных, монолитных), расположенных на средних этажах (4-15). Учитывая низкие ипотечные ставки, которые сегодня являются движущей силой рынка недвижимости, такая недвижимость пользуется наибольшим спросом и продается в первую очередь. Но лидируют реновационные квартиры первой и второй очереди.
Потенциальных покупателей всегда привлекают квартиры по заниженной цене и с высокими качественными характеристиками — отличное состояние дома и подъезда, свежий ремонт, прекрасный вид из окна, с парковкой рядом с домом. В периоды, когда спрос на рынке недвижимости находится на пике, такие лоты покидают выставку иногда за неделю.
Скидки
Сейчас выход на вторичный рынок недвижимости начинается от 7 млн рублей — по этой цене можно купить среднестатистическую квартиру в нетоповом месте. Владельцы готовы пойти на небольшой торг. Его размер зависит от класса объекта. Например, в стандартном классе торг возможен в диапазоне 100-150 тысяч рублей.
Что продается с трудом
Самое сложное — продавать квартиры по завышенной цене — когда цена не соответствует качеству. Это одна из главных причин, по которой недвижимость может находиться на рынке месяцами, а иногда и годами. В сегментах бизнес и люкс 95% объектов выставляются по завышенным ценам. В категории двух - и трехкомнатных квартир на массовом рынке доля такого предложения составляет 70%. Самый низкий процент лотов с завышенной ценой среди однушек и самых бюджетных двушек — 50%.
Если продавец полон решимости продать (есть планы на деньги от продажи), но цена слишком высока, то примерно через три месяца, если покупатели откажутся из-за цены, он будет готов к скидке. Есть продавцы, которые готовы продавать только за определенную цену. Им не нужны деньги срочно, у них нет планов на эту сумму.
Юридические аспекты могут замедлить процесс продажи. Это изъяны в документах, несогласованная планировка, продажа по доверенности или квартиры, имевшие большое количество собственников.
Продаже могут помешать характеристики квартиры — слишком маленькая кухня, общая ванная комната, первый этаж и высокие коммунальные платежи. Многокомнатные квартиры и комнаты продаются дольше. Например, многокомнатные лоты (три комнаты и более) традиционно пользуются меньшим спросом у покупателей, чем однокомнатные и двухкомнатные квартиры. По оценкам аналитиков, если средний срок экспозиции на вторичном рынке Старой Москвы сейчас составляет 59 дней, то в сегменте многокомнатных квартир он вдвое длиннее — около четырех месяцев.