На рынке недвижимости нет недостатка в мошеннических схемах, поэтому, чтобы не попасть в руки мошенников, необходимо учитывать множество нюансов и тщательно изучать документы. Мы расскажем вам, как самостоятельно проверить вторичную квартиру перед покупкой.
Совет № 1: Проверьте владельца
Чтобы обезопасить себя от признания сделки по покупке квартиры недействительной, необходимо проверить ее юридическую чистоту. А для этого, в первую очередь, изучить правоустанавливающие документы. Продавец обязан предоставить их по вашему запросу. При осмотре объекта следует попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и свидетельство о регистрации.
Информацию из ЕГРН можно получить заранее, еще до осмотра объекта. "Вы можете сделать это самостоятельно в территориальных отделениях Росреестра, на его сайте или в МФЦ при предоставлении паспорта гражданина РФ, заявления о получении, квитанции об уплате госпошлины. Предоставить выписку должны в течение пяти рабочих дней. Из этого документа покупатель сможет получить информацию о бывших и нынешних владельцах жилья, историю запретов и перепланировок.
Данные из выписки помогут вам лучше разобраться в специфике сделки купли-продажи — выяснить кадастровую стоимость, на основании которой рассчитывается налог на имущество, и проверить наличие обременений. Подчеркнем, что если на имущество наложен арест или оно находится в залоге у банка, то купить квартиру вы не сможете — такая сделка не может быть зарегистрирована в Росреестре. В выписке также указывается наличие или отсутствие договоров аренды, что также поможет исключить проблемные предложения на этапе ознакомления с объявлениями.
Совет № 2: Запросите нотариально заверенную доверенность
Если осмотр квартиры проходит без присутствия собственника, то обязательно следует запросить нотариально заверенную доверенность. Она должена содержать адрес жилья и паспортные данные, как владельца, так и лица, непосредственно встречающегося с потенциальным покупателем. Нотариально заверенная доверенность требуется, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые сами не могут присутствовать при показе квартиры.
От квартиры, продаваемой по доверенности, вообще лучше отказаться, так как этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь о встрече с ним и общении. Вы должны отказаться от видеозвонков. Обязательно проверьте документы собственника квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может участвовать в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, зайдите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи.
Чтобы проверить любой документ, выданный нотариусом (доверенность, согласие супруга, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи), можно отсканировать камерой смартфона его QR-код, расположенный в правом нижнем углу документа. На экране появится ссылка с реквизитами нотариального документа — именем и фамилией заявителей, датой совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, то они действительны.
Кроме того, проверка QR-кода покажет, зарегистрирован ли интересующий вас документ в Единой нотариальной информационной системе (ЕИС), куда вносится информация обо всех нотариальных действиях, совершенных в стране. Нотариально заверенную доверенность можно дополнительно проверить с помощью сервиса проверки доверенности на сайте ФНП, и вы убедитесь, что доверенность действительно была заверена нотариусом и впоследствии не была отозвана.
Совет № 3: Проверьте основание собственности
Проверка оснований владения также поможет вам избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указывается, на каком основании было получено имущество — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или наследования. В двух последних случаях вполне вероятно, что сделка будет оспорена в суде родственниками или новоявленными наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или унаследовал. Эта информация содержится в свидетельстве о государственной регистрации права. Если продавец стал наследником 15 октября, получил свидетельство о праве собственности 25 апреля, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так.
Слишком быстрая продажа может быть опасной с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности для оспаривания наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он был более трех лет.
Совет № 4: Узнайте, кто прописан в квартире
Чтобы проверить всех жильцов, зарегистрированных в квартире, необходимо запросить у продавца свидетельство о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые включаются в Единый Жилищный документ. Они могут быть получены собственником или любым лицом, зарегистрированным в этой квартире, в МФЦ в течение 30-40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением.
Справка будет содержать сведения не только о тех гражданах, которые зарегистрированы по адресу на момент ее выдачи, но и о людях, которые были зарегистрированы здесь ранее, то есть с календарной даты ввода жилья в эксплуатацию. По справочной форме 9 можно проследить всю историю жилого помещения. Этот документ поможет установить, есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы или люди, отбывающие тюремное заключение, иногда — люди, уехавшие на длительное лечение, которые потом смогут заявить свои права на жилплощадь.
Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, покупатель должен заранее выяснить, есть ли альтернативное жилье, отвечающее требованиям закона. Особое внимание следует обратить на это, если квартира приватизирована. Покупателю необходимо выяснить, были ли несовершеннолетние зарегистрированы на жилплощади в момент приватизации. Если это так, то дети автоматически включаются в структуру собственности. Если речь идет о праве собственности ребенка, то покупатель должен получить разрешение на совершение сделки от органов опеки, и ребенок будет участником сделки. Органы опеки и попечительства должны проконтролировать, чтобы условия нового жилья для несовершеннолетнего были не хуже продаваемого, с сохранением размера его доли. Только в этом случае органы опеки выдадут разрешение на его продажу.
Совет № 5: Изучите разрешение супруга
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитой собственностью, она не может быть продана без нотариально заверенного разрешения супруга. Если собственник имущества разведен, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества. Если нет согласия супруга, сделка может быть отменена из-за нарушения интересов третьего лица. Этот документ не требуется, если квартира была получена продавцом в дар или по наследству.
Следует иметь в виду, что если квартира была куплена с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это является нарушением закона. Если в договоре нет информации о материнском капитале, можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда.
Совет № 6: Запросите информацию у Министерства внутренних дел
Не менее важно проверить документы, подтверждающие личность владельца. Здесь не должно быть никаких ошибок или исправлений, иначе есть шанс, что вы столкнулись с мошенником. С помощью онлайн-сервиса МВД России можно проверить, что паспорт действителен, а серия, номер документа и фамилия, имя и отчество соответствуют тому, что указано в выписке из ЕГРН и документах на квартиру. Если владелец квартиры утверждает, что сменил паспорт после покупки, нужно посмотреть информацию о ранее выданных паспортах на предпоследней странице.
Совет № 7: Проверьте ипотечную справку
Еще один документ, который стоит проверить, — это справка о погашении жилищного кредита. Если квартира была куплена по ипотечному кредиту, то следует попросить у продавца справку из банка, который его выдал, подтверждающую, что заемщик выполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, совместно с банком разработать схему распоряжения квартирой, так как на момент погашения кредита продажа находится в залоге у банка, а отчуждение ее возможно только с его согласия.
Совет № 8: Проверьте ПНД и НД справки
Также рекомендуется запросить у продавца справки из наркологических и психоневрологических диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозависимыми заболеваниями и не состоит на учете в этих учреждениях. Эта информация необходима для устранения риска оспаривания сделки на том основании, что в момент ее совершения продавец не осознавал свои действия.
Сам по себе факт регистрации продавца в НД и / или ПНД не является однозначным основанием для отказа от сделки. При этом должны быть учтены все обстоятельства сделки. Важно выяснить, покупает ли он взамен другое жилье, делает ли доплату в случае неравноценности проданного и купленного жилья и т. д. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского осмотра у специалиста в день совершения сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности.
Совет № 9: Изучите кадастровый паспорт
Перед покупкой квартиры необходимо изучить кадастровый паспорт — он содержит актуальную информацию об объекте недвижимости, которую покупатель должен знать перед совершением сделки. Быстрая бесплатная информация, которую может получить любой желающий, — это основные характеристики квартиры: кадастровый номер, адрес, площадь, категория, тип и назначение объекта.
Самым простым способом проверить правильность и актуальность сведений, отображаемых в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРН для покупателя, является онлайн-запрос на объекты недвижимости в разделе "Услуги" на сайте Росреестра. Вы можете проверить кадастровый номер, адрес объекта и регистрационную запись о праве собственности или обременении. На этом сервисе вы можете заказать расширенную справку и сравнить ее данные с данными, предоставленными продавцом.
Совет № 10: Проверьте счета за коммунальные услуги
Если вы не хотите платить чужие долги, вам следует проверить, есть ли у продавца долги за коммунальные услуги и взносы на капитальный ремонт. Такая информация может содержаться в едином жилищном документе или в отдельном свидетельстве. Следует учитывать, что задолженность бывшего собственника по взносам на капитальный ремонт после отчуждения жилого помещения переходит к новому собственнику.
Совет № 11: Не забывайте о безопасности
С распространением онлайн-сервисов в сфере недвижимости стало проще находить и проверять информацию о квартире. Но при использовании таких сервисов не стоит забывать об основных правилах безопасности в сети:
- никогда не передавайте данные банковской карты третьим лицам (CVV / CVC-код банковской карты или коды из SMS-сообщений банка);
- не нажимайте на баннеры и ссылки на внешние сайты, которые присылают другие пользователи, и ни в коем случае не вводите свои персональные данные на таких сайтах;
- всегда проверяйте значок блокировки в браузере и адрес сайта;
- ни при каких обстоятельствах не вносите предоплату. В случае аренды существует практика оплаты за последний месяц и залога за недвижимость;
- обсуждайте детали сделки во встроенном мессенджере, а не по телефону или WhatsApp.
Совет № 12: Не пренебрегайте экспертами
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на мошенников, следует обратиться к специалисту. Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть обнаруженным, а с профессионалом никто не захочет продолжать разговор после первого контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего совместно с юристом, и вам останется только выслушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант безопасно купить, затем подписать банковское поручение на аккредитив и договор купли-продажи квартиры и через некоторое время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов на нее.
Чтобы максимально обезопасить себя, можно обратиться к нотариусу для оформления договора, который проведет тщательную проверку всех документов и заявителей перед совершением сделки. Он проверит продавцов на осведомленность и добровольное участие в момент подписания договора, объяснит им правовые последствия сделки. То есть риски того, что одна из сторон будет обманута или введена в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на имущество, запросит необходимые сведения и выписки из Единого государственного реестра, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на предмет банкротства, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются доказательства их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит действительность паспортов по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств.
Если нотариус выполняет свою работу плохо или не в полном объеме и один из участников сделки впоследствии страдает, он несет полную имущественную ответственность за свои ошибки. Таким образом, стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если он произошел по вине нотариуса.