Eng
|
|
Как обезопасить себя в сделке по купле-продаже недвижимостиПокупка и продажа недвижимости требует предельной концентрации внимания покупателя и является серьезным испытанием профессионализма специалистов, обеспечивающих юридическое сопровождение сделки. Основной причиной является масса «подводных камней» и вопросов по поводу законности сделки, возникающих при покупке и продаже недвижимости.
Волнение, как правило, вызывает такой фактор как «юридическая чистота» объектов недвижимости. Термин фигурирует в сфере недвижимости с недавних пор, в то время как феномен актуален на протяжении более десятка лет с момента зарождения коммерческих отношений в нашей стране. Что же означает термин «юридическая чистота» квартиры? В двух словах – это отсутствие каких-либо юридических препятствий для продажи квартиры. «Юридическая чистота» сделки предполагает, что в отношении продавца нет нарушений законодательства, а также, что в дальнейшем не возникнут лица, имеющие основание оспаривать законность сделки.
У риэлтеров, несомненно, есть свои «рецепты», помогающие избежать рисков при продаже и покупке недвижимости. Итак, что же нужно проверить при приобретении недвижимости:
1. Кто прописан в квартиреПроверка данных о лицах, зарегистрированных в квартире по месту жительства (как постоянная, так и временная регистрации) ранее и в настоящее время. Специалисты настоятельно рекомендуют сверить данную информацию с «архивной» (расширенной) выпиской из домовой книги или с документацией из бухгалтерии ЖЭКа (ордер, копия финансово-лицевого счета). Личное присутствие при получении данных документов также очень рекомендуется.
Архивная справка - документ, в котором запечатлена вся история квартиры. Органы регистрации данную справку выдают крайне неохотно, т.к. эта справка в отличие от формы № 9 должна быть проверена, а проверяющие органы несут ответственность за предоставленную информацию.
2. «История» сделок с недвижимостьюИ снова домовая книга Вам в помощь. «Историю» необходимо проверить в том случае, если объект недвижимости был недавно приватизирован или собственность была оформлена после окончания строительства (при продаже квартир в новостройках Москвы), т.к. с квартирой уже могли проводиться сделки.
3. Кто продает квартиру Иными словами, собственник квартиры также должен быть досконально «исследован». • Сделка не может быть совершена лицами, признанными недееспособными (полностью или частично). Согласно ст. 177 Гражданского кодекса РФ сделка является недействительной, если в ней принимал участие недееспособный человек. Следовательно, собственник квартиры в случае сомнений в его адекватности обязан предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансера.
• Сделка не может быть совершена лицом, не осознающим значение своих поступков. Если продавец состоит на учете в вышеупомянутых организациях, необходимо провести освидетельствование квалифицированного врача, подтверждающее осознанность действий собственника на момент подписания.
• Также необходимо проверить, состоит ли продавец в зарегистрированном браке. Семейный кодекс предупреждает: имущество, нажитое в браке, является совместным. Таким образом, существует риск, что неосведомленный супруг будет оспаривать уже совершенную сделку в суде.
• В случае заключения сделки с доверенными лицами, необходимо проверить подлинность доверенности.
• Ну и, бесспорно, нужно помнить, что сделка, совершенная с применением угроз, в результате обмана или заблуждения, а также по другим незаконным основаниям является недействительной.
4. Проверка документов на квартируСледующим «подводным камнем» могут быть правоустанавливающие документы, которые также могут оказаться поддельными. Документы на собственность должны быть зарегистрированы в Управлении Федеральной Службы Государственной Регистрации Кадастра и Картографии по г. Москве. Обратите внимание, чтобы в документах не фигурировали сведения об обременениях и ограничениях. Также сверьте правильность указанного адреса, метражей и данных о владельце квартиры.И напоследок …Кажется, хлопот и так достаточно, чтобы утомить покупателя. Но есть и другие аспекты, на которые обязательно нужно обратить внимание. Однако проверить их будет несколько сложней, чем упомянутые выше ... Итак, лучше всего будет, если специалист поможет Вам удостовериться в следующем:
- находится ли продавец в официальном браке на момент заключения договора купли-продажи квартиры: продавец может быть в официальном разводе или же попросту мог недавно произвести обмен паспорта.
- уполномочен ли нотариус удостоверить документы на момент подписания сделки.
- есть ли у продавца внебрачные дети, которые по российскому законодательству имеют право на оспаривание доли в наследстве (ст. 1149 Гражданского кодекса РФ).
В заключение можно сказать лишь, что проведение сделки по продаже квартиры - трудоемкий и требующий предельной концентрации процесс. Полностью гарантировать юридическую чистоту сделки невозможно, но для того, чтобы избежать многочисленных рисков, необходимо провести максимально тщательный анализ документов, задействованных в сделке.
|
Продается дом в Алексино в коттеджном поселке Дарвил в 40 км от Москвы по Волоколамскому шоссе>>
Продается дом в Алексино в коттеджном поселке Дарвил в 50 км. от Москвы по Новорижскому шоссе>>